Paulo Franco Advocacia

A relação entre locador e locatário pode ser uma das mais delicadas, especialmente, quando não se conhece os direitos e deveres de cada parte. Para evitar desentendimentos e conflitos depois da entrega das chaves, é muito importante saber de antemão quais são as regras que regulam o aluguel de um imóvel.

A Lei n° 8.245, chamada de Lei do Inquilinato ou Lei das Locações, estabelece uma série de normas pertinentes à locação de imóveis urbanos. Essa lei protege o locatário (inquilino) de possíveis abusos e também resguarda o locador (dono) na preservação de seu bem. Veja quais são os principais direitos e obrigações de quem aluga um imóvel.

Condições do imóvel

De acordo com a legislação, o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel em perfeitas condições de uso. Se solicitado, deve fornecer uma descrição minuciosa do estado do imóvel com os eventuais defeitos existentes, cabendo ao locador solucionar esses problemas preexistentes.

Durante o período de locação, o locatário deve cuidar do imóvel como se fosse seu. Quando termine o contrato, o imóvel deve ser entregue nas mesmas condições em que foi alugado. Os danos causados devem ser reparados antes da entrega, salvo os que forem decorrentes do uso normal do imóvel.

Reformas no imóvel

A lei diferencia as benfeitorias como necessárias, úteis e voluptuárias:
* benfeitorias necessárias: são aquelas fundamentais para o uso do imóvel. Nesse caso, elas são indenizáveis, mesmo que não autorizadas pelo locador.
* benfeitorias úteis: não são fundamentais para o uso do imóvel. Podem ser indenizáveis, desde que autorizadas pelo locador.
* benfeitorias voluptuárias: não acrescentam valor ao imóvel. Não são indenizáveis e podem ser retiradas pelo locatário no fim da locação, desde que não afete a estrutura do imóvel.

Pagamentos

O locatário deve pagar os aluguéis nas datas estipuladas e atrasos podem acarretar em despejo. Além do aluguel, o locatário fica encarregado pelo pagamento de despesas ordinárias do condomínio, necessárias para a sua administração. Essas despesas estão relacionadas ao:
* salário dos trabalhadores do prédio
* consumo de água, luz e gás das áreas de uso comum
* limpeza e conservação das áreas de uso comum
* conservação de elevadores e de porteiro eletrônico

Despesas extraordinárias, como obras na estrutura do imóvel, pintura de fachadas e instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, são de responsabilidade do locador.

Quebra de contrato de aluguel

Pela lei, o locador não tem o direito de exigir a retomada do imóvel antes do fim do contrato. A não ser que o locador tenha cometido alguma infração contratual, como atraso no pagamento de aluguéis ou realização de alguma reforma não autorizada. Nesses casos, o locador pode entrar com uma ação de despejo justificada.

Por outro lado, o locatário pode rescindir o contrato a qualquer momento. É preciso ter em mente que será necessário pagar multa prevista em contrato e indenizações por eventuais danos no imóvel. Caso o locatário tenha que se mudar por transferência de localidade de trabalho, fica isento do pagamento da multa, bastando informar por escrito a rescisão contratual com 30 dias de antecedência.

A legislação contempla ainda outras questões, como revisão de aluguéis, em que casos cabe o despejo e as penalidades quando alguma infração é cometida. Se você tem outras dúvidas sobre aluguel de imóvel e ou precisa do auxílio de um profissional para abrir um processo jurídico, encontre um advogado especializado em direito imobiliário na sua cidade.